住宅ローンの悩みを解決、任意売却

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今のあなたの状況は？1つでも当てはまる方は任意売却で解決！

任意売却のメリットはたくさん！

『任意売却』と『競売』はこれだけ違います！

任意売却	競　売
市場価格に近い価格で売却	市場価格よりも2～3割安く売却
近隣に知られることなく売却可能	広告などで近隣に知られてしまう
引越し時期の調整可能	売却決定後は即退去
売却はお客様の意思で決断	ある日突然退居の可能性
残債の返済方法は相談次第	残債は一括返済が基本

住宅ローンの滞納～競売のながれ

任意売却とは？

不動産を売却し、その代金を返済にあてることです。

任意売却とは、住宅ローン等のお金を借りている人（債務者）と住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関（債権者）との合意のもと、債務を整理して不動産を任意に売却することです。
住宅などの不動産を購入する場合、ほとんどの人はその費用を債権者から融資してもらい、月々の返済を行います。

そして融資の担保として、債権者は住宅に対して抵当権などを設定します。

しかし、何らかの事情で月々の返済を滞納することになった場合、債権者は最終的に担保となった住宅を差し押さえ、競売の申し立てをします。
競売での落札価格は、市場よりも非常に安い価格になることが多いようです。このため、大切な家を失った後もなお、多くの借金が残るケースが多く見受けられます。
そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者が納得できる価格で売買を成立させることを任意売却といいます。

任意売却であれば、少しでも有利な条件を債務者と話し合ったり、引渡しの時期を調整することも可能です。
また、債権者によっては一時金の支払いに応じてくれることもあります。

• 住宅ローンや他の借入の返済が滞り返済を迫られている。
• 固定資産税や住民税等が未払いのため差押が入った。
• 金融期間より督促状・催告書が届いている。
• 裁判所より競売開始決定通知書が届いている。
• 離婚するので処分したい。

任意売却のメリット

残債を大幅カットできます！

任意売却の場合、競売と違い市場価格に近い価格で販売することができます。
このため、不動産の処分後に残る債務（残債）が当然少なくなります。
また、債権者に対して競売よりも早く、多くの返済を行うことが可能なため、残債について現状に即した対応をとってもらうことが可能です。

自己破産を回避できます！

自己破産も任意売却も、不動産を処分して債務に当てるという意味で大きな違いはありません。
しかし、自己破産では事実が公のものとなってしまう上に不動産を含むすべての資産の凍結が行われます。
自己破産後は移動（引越し、旅行など）の制限、職業や資格の制限、破産管財人による郵便物の管理が行われます。
さらに、自己破産した本人は返済を免れる代わりに連帯保証人が返済を迫られることとなります。
連帯保証人による返済は一括返済となる場合が多く、連鎖的な自己破産を招くパターンがよく見られます。
任意売却では、上に挙げたようなデメリットをすべて回避することができます。
しかし、住宅ローン以外にもローンを抱えている場合には、自己破産をお勧めする場合もあります。
最善の解決方法はお客様により異なります。ぜひ一度今の状況をご相談ください。

誰にも知られず売却できます！

任意売却での販売方法は、一般の中古住宅や中古マンションの販売方法と変わりません。
購入者との交渉により、住宅の引渡し時期をお客様の都合のいい時期に設定してもらうことも可能です。
ですから、ご近所や職場の方には通常の住み替えにしか見えません。

諸費用・手数料はかかりません！

売却代金はすべて債務にあてられるわけではありません。
債権者との交渉次第では、一部を住宅の売却に必要な諸費用や仲介手数料、管理費や修繕積立金の滞納分に当てることができます。
また、債権者によっては一時金の支払いに応じてもらえる場合もあります。
場合によっては、引き続き自宅として住み続けることや不動産を残すことも可能です。

煩わしいやりとりはプロにお任せ！

住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関（債権者）との交渉、物件の売却はすべて専門スタッフが行います。
弁護士・司法書士といった法律の専門家からアドバイスを受けることも可能です。
知識と経験豊富な任意売却専門スタッフがすべてをサポート、納得いただけるまで何度でもご相談ください。
少しでも不安があれば遠慮なくご相談ください。相談料・コンサルタント料といった費用はかかりません！
お客様にとって一番の解決策をご提案します。安心してお任せ下さい。

競売のデメリット

近隣相場より安く売却される可能性が高くなります。

任意売却時と比べ、売却価格が市場よりもかなり安くなってしまうということは、その分残債は多くなってしまいます。
一般的には、近隣相場の２～３割ほど安く取引されることが多いようです。それと引越し費用等の交渉が一切できないということです。

競売後も残債の支払い義務は継続します。

競売で自宅を失い、残った債務は自己破産をしない限り、この残債を支払わなければなりません。
また、当面の生活費用や引越し費用もお客様が準備しなければいけません。

近所に対して周知の事実となってしまいます。

どなたでも自宅が競売にかけられてしまうと心に深いキズが残ります。
物件についても裁判所で公示されるだけでなく、新聞やインターネットなどにも掲載されます。
また、たくさんの不動産業者や買取希望者が近所を聞き込みに回ったり、チラシを配ったりします。
これでは、売却を内密に行うことは難しいです。

落札まで時間がかかることもありますが…

場合によっては落札まで数年かかることもあります
しかし、落札されるまでの間住み続けることが出来るでしょうか？
いつ落札されるのかと落ち着かない日々を送ることになります。

競売との違い

任意売却と競売では、物件の売却後に大きな違いがあります。

	任意売却	競　売
売却価格	一般的な市場価格に近い金額で売却できます。	市場価格の7～8割程度の金額で売却されます。
プライバシー	一般売買と同様なので、近隣に知られることなく、プライバシーが保たれます。	広告などに掲載され、業者の訪問やチラシの配布などで近隣に知れ渡ります。
引越日	購入者との協議で、引き渡し時期を調整できます。	売却決定後、即退去が迫られます。裁判所からの強制執行もあります。
残債務	債権者との話合いにより、残債の返却方法について相談可能です。	基本的に残債は一括返済となり、連帯債務者や保証人にも負担をかけてしまいます。
期間	売却までの期間は3ヶ月～1年ですが、お客様の意思で決断できます。	半年から数年と猶予はありそうですが、ある日突然退去を迫られることもあります。

任意売却の費用は？

手数料や諸経費が必要ですが、売却代金から差し引かれます。

仲介手数料

任意売却も通常の不動産売買と変わらないため、「売買価格×３％＋６万円＋消費税」を物件の売却にかかわる仲介手数料が発生します。
しかし、この手数料は住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関（債権者）より支払われるため、お客様が費用をご負担することはありません。
また、任意売却に関わる相談料やコンサルタント料は一切頂いておりません。

諸費用・経費

司法書士に払う登記費用は、債権者が負担します。お客様の負担はありません。
滞納してしまったマンションの管理費等は、売却代金から清算されます。
税金の滞納分については、管轄する役所により取扱いが異なる場合があります。
お客様の住民票や印鑑証明書の取得費用や郵送料金はご負担いただきますことをご了承ください。

引越し費用など

基本的に、次の住居や引越し費用はお客様が準備することになります。
ですが債権者によっては、引越し費用など債務者に一時金の支払いに応じてくれることもあります。
「引越し費用○○万円差し上げます」などを謳い文句にした業者は悪徳業者の可能性がありますので十分にご注意ください。

任意売却のながれ

任意売却には正しい知識と早めの決断が欠かせません！

給与が下がってしまった、リストラされてしまった、金利の特約期間が終わってしまった…その結果、住宅ローンの返済が難しくなってきたと感じたならば、まずはお借入れ先にご相談ください。

返済方法の変更や返済期間の延長などの相談に応じてくれるでしょう。
それでも返済に悩むようであれば、任意売却について一度お考え下さい。

下記のケースに心当たりはありませんか？

• ローンを滞納してしまった
• 期限利益の喪失通知が届いた
• 競売開始決定通知が届いた
• 裁判所からの通知が届いた
• 期間入札の通知が届いた

ここまでは任意売却が可能な期間です。

期間入札が始まってしまうと、あとは競売の結果を待つしかありません。

１．当社へのご相談

お電話やご相談フォームから、まずは今の状況をご相談ください。

住宅ローンの滞納の有無、管理費、修繕積立金の滞納の有無、債権者名、税金の滞納の有無、差押の有無、月々の返済額、住宅ローンの残債額等をお聞きします。
その上で、売却方法やスケジュールなど一番ベストな方法をご提案をさせて頂きます。
引渡しや、契約時期などで、お客様のご要望等があれば十分に考慮いたします。

必要に応じて、弁護士や司法書士といった法律の専門家へのご相談も可能です。

ご相談内容についてはもちろん秘密厳守、プライバシーの保護に配慮してお伺いします。

２．債権者との交渉

専門スタッフから住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関（債権者）に問い合わせを行い、物件の近隣相場などを伝えます。

売却までのシミュレーションや残債の返済方法について、売却価格をお客様にお伝えします。

３．専任媒介契約の締結

当社とお客様の間で「専任媒介契約」を締結します。
この契約がなければ、債権者や抵当権者との正式な交渉ができません。

このとき、お客様の住民票や印鑑証明など必要書類の送付をお願いします。
以降は、こちらがお客様の窓口として販売活動を行う旨を債権者・抵当権者へ伝えます。

４．物件販売の開始

債権者・抵当権者から任意売却の許可が降りたら、いよいよ販売活動の開始です。
「レインズ」と呼ばれる不動産流通機構への登録、チラシやインターネットを利用しての広告など、一般の売却活動と同様に行われます。

購入希望者が内覧を希望する場合には、できるだけその意向に沿っていただくよう配慮をお願いすることもあります。
同時に、売却終了後の具体的なプランも進めていきます。

５．売買契約の締結

購入希望者との間で条件が折り合えば、いよいよ売買契約です。
売買価格を元に債権者・抵当権者への返済配当計画書を作成し、交渉を行います。
債権者・抵当権者から了承が得られたら、売買契約を締結します。
締結後、引越しの日程や残債の返済方法などの取り決めを行います。

６．物件の引き渡し

売買契約の締結からおおよそ１ヶ月後、代金決済（売買代金を債権者へ支払う）が行われます。
同時に、抵当権の抹消と所有権の移転が行われ、物件の引き渡しが完了します。
この時、すべての関係者（お客様、購入希望者、債権者、抵当権者、司法書士など）の出席が必要となります。
初めてのご相談からここまでは、おおよそ３ヶ月～１年程度です。